Création SCI

La SCI ou société civile immobilière, à la différence des SARL, EURL, SAS ou SASU, n’est pas une société commerciale. Elle est, comme son nom l’indique, civile. Une société civile n’a pas de but commercial. Elle ne peut pas être constituée pour réaliser uniquement des actes de commerce. La SCI est un outil de gestion d’un patrimoine immobilier en commun.
On distingue différents types de SCI :

• la SCI de gestion : l’objet principal est l’acquisition et la gestion de biens immobiliers, par la conclusion de baux commerciaux, baux d’habitation. La Société est seule propriétaire des biens immobiliers.  

• la SCI familiale : pour gérer un patrimoine familial et préparer sa succession. Cette forme de SCI se compose d’associés issus de la même famille. La SCI familiale est souvent à visée successorale : le but étant d’anticiper les frais de succession pour que les héritiers disposent de la fiscalité la plus avantageuse et payer de moindre frais de succession.

• la SCI d’attribution : permet d’acquérir un immeuble pour ensuite le diviser entre les associés qui acquièrent sur leur part détenue, la jouissance ou la propriété.

• la SCI construction - vente : permet de construire un bien immobilier pour ensuite le revendre directement et en tirer un profit.

La société civile immobilière est composée obligatoirement de deux associés minimum à la création, sans limitation d’associés. Si en cours de vie de la société, la SCI venait à n’avoir plus qu’un associé, la réunion de toutes les parts entre ses mains n’entraîne pas la dissolution de la société. Toutefois, la situation doit être régularisée dans un délai d’un an, sous peine de voir la société dissoute de plein droit.

Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales. La société civile immobilière n’ayant pas d’objet commercial, ils n’ont pas la qualité de commerçant.
Pour devenir associé de la SCI lors de sa création, chaque associé est tenu de faire un apport. A la différence d’une SARL ou d’une SAS, les apports peuvent être effectués en nature, en numéraire et également en industrie. Ces types d’apports sont licites. L’apport, une fois effectué, a pour conséquence de faire entrer le bien (nature ou argent) dans le patrimoine de la société civile immobilière. A noter qu’aucun montant minimum de capital social n’est requis pour la constitution de la SCI. Comme les autres sociétés (SARL, SAS, SASU, EURL) le capital social de départ est donc de 1 €. Dans la SCI, le capital peut être variable ou fixe.

Toute personne peut devenir associé d’une SCI. Il n’y a pas de conditions de capacité. Un mineur, un majeur sous tutelle, un fonctionnaire, deux époux, tous peuvent devenir membre d’une même SCI. Bien entendu, le mineur associé sera représenté par un de ses parents détenteur de l’autorité parentale.
La structure juridique de la SCI permet une grande flexibilité pour s’associer. Que vous ayez un projet avec vos amis pour l’achat d’un bien en commun ou la gestion du patrimoine au sein de votre famille entre conjoints ou entre parents et enfants etc., cette forme sociale est un outil de gestion patrimoniale idéal.

1. Complétez notre questionnaire en ligne en quelques minutes répondant à votre situation.

2. Recevez votre dossier complet établi par nos formalistes et juristes dans votre espace client, vous y trouverez :

• L'annonce légale : cette publication dans un Journal d’annonces légales (JAL) est obligatoire pour rendre public les actes juridiques réalisés tout au long de la vie juridique de la société ;

• Les statuts de votre SCI ;

• L’état des actes souscrits pour le compte de la société en formation ;

• Le CERFA M0 ;

• L’attestation de mise à disposition par le propriétaire des locaux ;

• L’attestation sur l'honneur (1 ou 2 selon le nombre de gérants) ;

• L’intervention du conjoint/partenaire de PACS (des associés) ;

• La lettre au Greffe du Tribunal de commerce ;

• Le guide " Création de SCI" : il vous présentera les différentes étapes à suivre pour finaliser votre envoi.

3. Après l’envoi ou le dépôt du dossier par vos soins au Greffe du Tribunal de commerce, votre SCI est officiellement créée.

Il existe des frais obligatoires : les frais d’annonce légale et les frais du Greffe (39, 42€). Les frais d’annonce légale sont fixés par arrêtés ministériels. Leur prix varie suivant les départements. A côté de ces frais doivent être ajoutés les frais de greffe. Ils sont fixés par décret. Vous ne pouvez pas y déroger. Ces frais sont susceptibles d’évoluer chaque année.

• A côté de ces frais incompressibles peuvent s’ajouter des frais de rédaction des actes de votre création de SCI.

• Le coût de la création des documents juridiques et de la réalisation de ces formalités varient suivant le prestataire, et peuvent s’avérer particulièrement élevés si vous faites appel à un expert-comptable ou à un avocat. Il vous faudra rajouter en moyenne 400 € HT de plus pour la constitution du dossier et son suivi.

• Certaines plateformes en ligne proposent des options payantes en cours de commande et ainsi le prix à payer peut être supérieur au tarif annoncé initialement.

Suivant le prestataire, les frais de greffe et d’annonce légale peuvent être inclus ou à l’inverse peuvent se rajouter à la constitution de la formalité.
 

• Qu’en est-il chez Clic Formalités ?

Nous vous assurons  :

•  la relecture et la vérification de votre annonce légale en seulement 1h00 ;
•  le téléchargement des statuts constitutifs de la société sous format PDF ou format WORD inclus (modifiable) dans le tarif sans frais supplémentaire ;
•  un accompagnement jusqu’à l’envoi et l’acceptation de votre dossier au greffe ;
• une assistance illimitée par mail et téléphone ainsi que la publication de votre annonce légale pour un forfait global de seulement 189 € HT  incluant l’annonce légale !

Il reste donc à votre charge le dépôt ou l’envoi du dossier et les frais obligatoires du Greffe.

Le choix du régime fiscal de votre SCI demande réflexion. Il impacte de nombreux acteurs : le gérant s’il est rémunéré, les associés, la société elle-même.

La société civile immobilière peut être soumise à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l'IS (impôt sur le sociétés). Par défaut, cette forme juridique est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Elle peut cependant opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

En étant soumise à l’impôt sur le revenu (IR), la société est dite transparente d’un point de vue fiscal. En effet, ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt et non la SCI elle-même.

En choisissant le régime fiscal de l’IR, l’imposition s’applique au niveau des associés proportionnellement à leur apport au capital de la société.

Dans ce cas, les résultats de la SCI sont à déclarer directement par les associés dans la catégorie des revenus fonciers correspondante. C’est comme si les associés étaient considérés comme propriétaires bailleurs et percevaient directement les fruits du bien immobilier qui appartient en propre à la société.

La société civile immobilière peut également opter pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés. Cette décision est prise par l’ensemble des associés. Attention, ce choix est en principe irrévocable. La SCI ne pourra pas revenir en arrière. Il faut donc prendre en compte l’ensemble des éléments comptables et fiscaux de la société afin de peser le pour et le contre. L’option peut être exercée dès la création de la SCI, sur le M0 ou par lettre recommandée au service des impôts compétent, c’est-à-dire du ressort du siège social de la société. Depuis le vote de la Loi de finances de 2019, l’article 17 est venu modifier légèrement la donne. En effet, il prévoit la révocabilité de l'option à l'IS. Cette possibilité est à exercer au plus tard à la fin du mois précédant la date de limite de versement du premier acompte d'IS du 5ème exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée. En revanche, en l'absence de renonciation à l'IS, l'option devient alors irrévocable.
 

En choisissant le régime fiscal de l’IS, c’est la SCI qui est directement soumise à l’IS et non plus les associés. Les associés sont imposés sur les dividendes reçus, mais ces derniers ne sont versés qu’une fois que la SCI a payé l’impôt sur les sociétés, sur le bénéfice net d’impôt.

L’IS impose la SCI fiscalement selon un barème légal pour les exercices ouverts à partir du 01/01/2019 :

• IS à 15% du résultat imposable de la société jusqu’à 38 120 € de résultat

• IS à 28% du  résultat imposable de la SCI jusqu’à 500 000 € de résultat.

• Is à 31% si le résultat de la SCI est supérieur à 500 000 €.

L’impôt sur les sociétés permet de réaliser certaines opérations fiscales plus ou moins avantageuses selon les situations, dont l’amortissement des biens.

La SCI est gérée par un ou plusieurs gérants, associés ou non, personne physique ou morale. Le gérant est nommé dans les statuts ou sur un acte séparé sur décision de l’assemblée générale. Le gérant a pour mission première de représenter la société civile immobilière à l’égard des tiers. Le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société. La responsabilité du gérant de la SCI peut être mis en cause notamment en cas de faute de gestion. La gérance est organisée dans les statuts de la société. D’un point de vue légal, aucune règle n’est prévue pour la rémunération du ou des gérants. Par principe, le mandat est gratuit, à moins d’une convention contraire.
Généralement dans les SCI familiales, la fonction de gérant est assurée par un ou plusieurs associés et se fait à titre gracieux : la gestion du patrimoine immobilier de la SCI réclamant peu de temps et peu d’activité.
Les statuts peuvent toutefois prévoir une rémunération pour le gérant. Cette rémunération peut être décidée de façon fixe mais cette solution manque incontestablement de souplesse. Les associés peuvent également décider des modalités de son calcul. Par exemple, la rémunération peut combiner un élément fixe ainsi qu’une participation aux recettes ou bénéfices de la société.

Cette rémunération sera soumise à imposition. Cependant, le régime fiscal de ces rémunérations dépendra de deux éléments : le régime fiscal de la société et si le gérant est ou non associé de la société.

La création de société civile immobilière peut être une solution intéressante quant à la gestion de son patrimoine immobilier. C’est une structure juridique qui permet de simplifier la gestion de biens immobiliers, à plusieurs.

Les avantages d’une sci sont nombreux, les principaux  :

• simplifier l’achat, la gestion et la transmission des biens immobiliers
• avoir une grande liberté dans l’organisation et le fonctionnement de la société ( liberté dans la rédaction des statuts)
• accroître sa capacité d’achat : acheter à plusieurs un bien que l’on ne pourrait pas s’acheter seul. 
• partager les coûts relatifs aux biens immobiliers
• rendre plus fluide la transmission de patrimoine : chaque associé détient des parts sociales de la SCI. L’associé peut céder ses parts sociales s’il le souhaite sans être obligé de céder directement le bien immobilier. Ainsi on évite par exemple de passer devant un notaire. En cas de succession, la sci survit à l’associé défunt. 

Il n’y a pas à proprement parler d’inconvénients avec cette structure juridique. Cependant, elle obéit à certaines règles. 

• le nombre d’associés : il faut être au moins deux associés pour créer une SCI. 
• les démarches administratives et juridiques de création : comme toute constitution de société, la sci n’échappe aux formalités de création. Clic Formalités vous met à disposition un formulaire en ligne sécurisé et vous délivre l’attestation de la parution de l’annonce légale indispensable à l’obtention du K-bis de votre société nouvellement créée. Il ne vous reste qu’à déposer ou envoyer votre dossier au greffe du tribunal de commerce. Une fois validé, le greffe vous envoie par courrier postal gratuitement (sous une à trois semaines ) ou par téléchargement payant (sous 48 h à 72 h).
• la responsabilité des associés : cette responsabilité est illimitée. Les associés sont responsables des dettes de la SCI sur leur patrimoine personnel en proportion des parts qu’ils détiennent dans la SCI. 
• l’objet social : il délimite la sphère d’activité de l’entreprise. Pour une SCI, il doit avoir nécessairement un caractère civil et non un caractère commercial. Il est toutefois possible  pour une SCI de réaliser des opérations commerciales, mais elles doivent alors être exercées de façon accessoire.

Le champ d’activité de la SCI est donc plus limité que celui d’un autre type de société. 

À compter du 1er janvier 2021, le prix des annonces légales relatives à la constitution de sociétés est fixé par l’État. Cette modification des tarifs des annonces légales de créations de sociétés est le résultat de la réforme de la loi Pacte (article 3), votée en 2019 (LOI n°2019-486 du 22 mai 2019 relative à la croissance et la transformation des entreprises).
L’article 3 de cette loi prévoit en effet la forfaitisation du prix des annonces légales de création. Cette forfaitisation, décidée par l'État, est fixe et obligatoire.
Pour les régions de Mayotte et l’île de la Réunion, la loi prévoit un surcoût sur le prix forfaitaire de l’annonce légale.
Clic Formalités est ainsi dans l’obligation légale de facturer ce surcoût lors de votre création de SCI pour Mayotte ou l’île de la Réunion. 

Dans le cadre de la SCI, la rémunération du gérant est décidée par les associés. Cette rémunération n’est pas obligatoire. En cas de non rémunération du dirigeant, vous avez peut-être besoin d’un PV de non rémunération qui permet d’attester qu’aucune rémunération n’a été allouée pour l’exercice des fonctions du dirigeant. 

Dans quels cas recourir à un PV de non rémunération de dirigeant ? 

• pour bénéficier d’un versement d’allocation chômage (en cas de création d’entreprise) ;
• pour être exonéré de cotisations sociales dans le cadre de l’ACCRE (sous conditions de revenus) ; 
• pour l’obtention d’un prêt bancaire ;
• pour répondre à la nécessité de transparence pour les associés (besoin interne à l'entreprise) ;
• etc.